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连涨3年的房价,什么时候封顶…绍兴楼市调控箭在弦上?

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透明售房网 2020-09-10 来源: 透明售房网绍兴站
[摘要] 自2016年首次提出“房住不炒”以来,房地产市场一直围绕这一主旋律。


2016年首次提出“房住不炒”以来,房地产市场一直围绕这一主旋律

今年4月和7月底召开的政治局会议都重申“房住不炒”基调,也从今年7月以后,已经有深圳、杭州、沈阳等10多个城市出台楼市收紧政策

7月15日,深圳发布调控新八条:调整非深圳户口商品住房限购年限至5年、规定二套首付款比例不低于70%,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年

9月4日,杭州发布新的调控政策:规定无房家庭的范畴、堵上父母投靠落伍买房的漏洞、享受优先摇号政策购房的无房家庭限售5年,规定新房统一交付办证后才能交契税

9月6日,沈阳也加大楼市调控力度:首套首付不低于30%二套首付提高至50%,首付款须一次性支付严禁首付贷;个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

在这些新政的笼罩下,让人不禁发问:下一个楼市调控的,会是绍兴吗?

 

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调控红线:房价涨幅5%?

据悉,在7月24日和8月26日,国家分别召开两场房地产工作会议,参加的城市分别是:北京上海广州深圳南京杭州沈阳成都宁波长沙长春银川唐山常州

其中,沈阳和成都连续两次参加会议。而且据国家统计局数据显示,这两个城市的新房同比涨幅分别为9%和9.6%。除了北上广深,这些“进京”名单中,长沙的同比涨幅最低,仅5.7%

数据来源:国家统计局

根据3月份时,绍兴市发布的《绍兴市促进房地产市场平稳健康发展成效机制实施方案》中,要求市区新建商品住宅价格指数年同比增长不超过5%

本站曾经也就此咨询过相关部门表示,“不超过5%”这个表述并不是绝对值的5%,价格增长多少有一套专门的计算方法,是由国家调查队计算得出的。

可以推断,发展较好的城市中,新房同比涨幅的红线,极有可能是5%。

数据来源:中指研究院

 

2020年8月,绍兴新房均价15750元/㎡,同比上涨10.3%,环比上涨1.05%,涨幅位居全国第一。可以看到,8月新房同比上涨已经远超红线,背后的“惊险”不言而喻。

数据来源:中指研究院

 

2

绍兴新房成交持续火热

数据来源:透明售房网绍兴站整理

 

再来看看绍兴近两年的成交

2020年1-8月,绍兴主城区(越城、柯桥区,下同)成交套数约21600套成交面积约230万方,分别同比上涨14.3%和17.4%。

即使在上半年,楼市遭到疫情重创,绍兴房地产市场仍旧迅速复苏,主城区成交套数和面积同比去年上涨超10%

从开盘情况来看,绍兴主城区上半年共17个项目首开,个别楼盘去化率约7成,有的超9成上虞区和诸暨市共13个项目首开,也都取得不错的成绩。

甚至在个别板块,某些楼盘从首开、最后加推、售罄,去化周期比预期缩短许多,离不开绍兴强大的购买力和需求。

 

3

土拍火热,调控紧急出台

不但新房均价涨幅越线、成交情况飞涨,绍兴土拍市场也疯狂出线!

据统计,2020年上半年,绍兴D王频出,中心城区宅地溢价率达40%以上。甚至在7月2日,滨海新区一宗4万方宅地溢价率超140%。

于是,绍兴楼市调控,虽迟但到!

6月下旬开始,地块陆续频频“停止交易”,为土地市场降温,并于7月7日,绍兴对土地开始严格调控

当天,一则《关于对拟出让涉宅地块实施“限地价 竞配建”政策的通知》曝光,该通知中宣布将调整土地公开出让竞价方式,并从2020年7月8日起正式施行。

其中明确,越城区、柯桥区、上虞区住宅用地价格年涨幅不得超过4.5%,镜湖新区住宅用地价格年涨幅不得超过10%,诸暨市、嵊州市、新昌县用地价格年涨幅不得超过5%。

另外,关于土地公开出让竞价方式。明确涉宅地块均需采取“竞价+竞配建”的方式,原则上最高价不得超过起始价的135%地块溢价率不超过35%

4

调控效果:没有降温

对比调控前后的土拍市场,发现市场依然围绕着“火”。

数据来源:浙江省土地使用权网上交易系统

 

对于凤林西路以南其他地块,万科凤林西路以南4号地块、祥生凤林西路以南5号地块的地价已经翻番,前者更是刷新镜湖地价纪录

上虞滨江27-2地块,成为城西新D王,也是城西地价首次破万

诸暨高创拿下的地块起拍楼面价甚至超过隔壁中茂府的成交楼面价

虽然并未打破天成暨阳街道邦嘉山庄南侧地块10716元/㎡的诸暨土拍历史成交楼面价纪录,但由于天成地块后续并不对外销售,因此诸暨高创地块实际为诸暨的土拍新高峰。未来也可能将诸暨新房售价带到一个新的高度。

数据来源:透明售房网绍兴站整理

 

调控后的新房市场,2020年7-8月,越城区新房均成交超2000套,仍然保持高位,甚至今年8月与去年同期成交(1131套)相比,近乎翻番,令人咋舌。

5

金融市场:不容乐观

中央三令五申“房住不炒”、收紧政策,对房地产至关重要的资金也严加管控。

前段时间,房地产盛传的限制房企融资的“三道红线”,旨在降低杠杆,降低房地产行业的市场风险,严防资金违规流入房地产市场抑制当下愈加火爆的土拍行情

数据来源:网络

并且,为严防资金违规流入房地产市场,银监会出手重罚。

9月4日,银保监会官网发布消息称,前期,中国银保监会严肃查处一批违法违规案件,对民生银行浙商银行广发银行华夏银行华融公司等多家金融机构及相关责任人员依法作出行政处罚决定,处罚金额合计3.2亿元

其中,银监会罚没民生银行合计10782.94万元,主要违法违规事实包括:违规为土地准备中心提供融资违规为房地产企业缴纳土地出让金提供融资为“四证”不全的房地产项目提供融资等多项违法违规行为

银保监会还表示,在上述行政处罚案件中,中国银保监会继续保持对违法违规行为处罚问责的高压态势,针对房地产融资、影子银行和交叉金融业务等金融风险重点领域精准发力,督促相关机构完善公司治理、补齐内控短板、填补合规漏洞。

从楼市超速发展、政策升级等方面来看,调控将逐步收紧。不管只是膝痒搔背,还是真枪实弹,对于绍兴房地产来说,如此火爆的市场还能持续多久?亦未可知…

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