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【预测】2019年下半年,柯桥楼市还有多少弹药?

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透明售房网 2019-08-06 来源: 透明售房网绍兴站
[摘要] 上一轮楼市,浩浩荡荡的“去库存”和棚改货币化时代即将结束。当前,在经济下行压力陡然加剧之下,730中央政治局会议重磅提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,新一轮的楼市正悄然的发生变化。2019年过半,绍兴楼市也从狂热中逐渐冷却,买房人需要一个更加冷静、更加真实的楼市。

上一轮楼市,浩浩荡荡的“去库存”和棚改货币化时代即将结束。当前,在经济下行压力陡然加剧之下,730中央政治局会议重磅提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,新一轮的楼市正悄然的发生变化。

2019年过半,绍兴楼市也从狂热中逐渐冷却,买房人需要一个更加冷静、更加真实的楼市。

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2019年1-7月,柯桥区供应量共129万平方米,成交量共127万平方米,供求比1.02。

与2018年下半年相比,供应量上涨28%;成交量上涨107%。

总体来看,柯桥区2019年1-7月相较2018年下半年,库存量缓步提升,但去化率却保持在一个较高水准。这主要是由于今年上半年的小阳春,新房市场持续火热;并且,受供求关系影响的价格变化也越来越明显,柯桥区多个楼盘备案价环比上涨。

上半年的4月,柯桥区存量达到最高点,111万平方米,但5月回落至98万平方米,截至2019年7月,柯桥区存量96平方米,为今年上半年最低值,上半年的去化效果可见一斑。

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再从三个维度看。

一、分面积段看。

2018年下半年,面积段在120-140㎡的住宅成交套数最多,2019年1-7月面积段在90-120㎡的住宅成交套数最多,成交套数增长210%;同时面积段在70-90㎡的住宅成交套数也翻了近三倍。可以看出,今年以来小户型刚需房源销量较好,如柯西板块的雍容华府,小户型房源受投资客和刚需自住型追捧,成交套数长期占柯桥区前三甲;而面积段在220㎡以上的住宅成交套数呈下降趋势。

二、分总价段看。

2018年下半年及2019年1-7月,总价段在120-160万的住宅成交套数最多,另外,今年以来,总价段在160-200万、200-240万的住宅成交套数上升明显,这主要是由于今年柯桥新房均价有所上涨,因此,低总价的刚需房源十分紧俏。

三、分板块看。

①柯西板块

代表楼盘:恒宇锦园+尚都会小区+华著小区+雍容华府+大越府

截至2019年7月,柯西板块已领预售证待售面积164399平方米,项目已售面积678694平方米。柯西板块存量相对居高,占46%,但多为刚需型项目,在绍兴有较强的购买力,因此,柯西整体去化周期较快。

下半年,宝业柯桥城区R-23地块、万科柯桥城区R-24地块以及即将出让的R-25地块,预计会在今年年底或明年上半年集中入市,面积达319324.8平方米,未来,柯西板块库存量还会是柯桥区的“重灾区”,购房者的选择空间有所扩大。

②柯东板块

代表楼盘:天空之城小区+金色黎明+嘉悦广场烂尾项目

截至2019年7月,柯东板块已领预售证待售面积65279平方米,项目已售207207平方米。目前,柯东在售新房主力只有天空之城小区项目,但体量较大。接下来,同为元垄竞得的柯桥城区J-39、J-48地块也会入市,填补柯东板块后续的新房空白,面积达136591.61平方米。

③柯岩板块

代表楼盘:珑原小区+樾山府

截至2019年7月,柯岩板块已领预售证待售面积57066平方米,项目已售面积211685平方米。柯岩板块多为低密宅地,排屋及洋房项目较多,目前在售项目主要是珑原小区及樾山府,但销售周期近1年,今年无新项目推出,因此柯岩板块整体库存量较少。但接下来,祥生柯岩A-18号地块、金昌柯岩K-02A地块、荣盛柯岩K-02B地块(碧桂园操盘)入市,面积达278424.75㎡,柯岩板块存量将激增,且竞品会有不小的压力。

④柯北板块

代表楼盘:万和宸章府+大都会小区+香湖印小区+群贤府+璞悦小区+锦秀河山花园

截至2019年7月,柯北板块已领预售证待售面积71320平方米,项目已售面积776280平方米。柯北板块的香湖印小区这一热盘,一定程度上加快了去化速度。今年柯北出让的两宗宅地分别是安昌街道的政府限价房工程以及马鞍镇的宝龙金科项目,面积共计353419.4平方米,其中安昌地块为拆迁户选择房源,宝龙金科项目则主要面向马鞍镇原住民及融杭都市圈投资客,对柯北目前整体格局影响较小。

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2019年1-7月,柯桥区新房市场表现不俗,呈现量价齐升的态势,去库存整体处于高位运行,效果明显。随着进入传统的楼市淡季,市场也回归理性,但最近绍兴新房开盘频频,各大房企均想在下半年来完善年终成绩单,加快了销售节奏,预计接下来,柯桥区新增库存量将逐渐增多,但在新项目入市之前,成交量将有一定的放缓,去化压力逐步增大,而房价基本稳定。

注:信息来源于市场调研,仅供参考。

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