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透明半年报丨66宗!413亿!绍兴上半年土地市场刷新多项纪录!

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透明售房网 2019-06-28 来源: 透明售房网绍兴站
[摘要] 截至目前,2019年1-6月,绍兴全市(含3区2市1县)共挂牌255宗地块,住宅用地73宗,商业用地17宗,其他经营性用地165宗。其中,终止交易共12宗,流拍共9宗,成功出让共234宗!把目光重点放在涉宅地块上,今年上半年绍兴全市成功出让66宗涉宅地块(终止交易2宗,流拍5宗),出让面积340.8万方,出让金额413.4亿元!

2019年上半年即将接近尾声,绍兴土地市场马上要迎来它的“期中成绩”。

刚刚过去的这半年,无人不印象深刻,用“疯狂”一词来形容绍兴土地市场,一点都不为过。高溢价、多轮次频频出现;去年惨遭流拍的地块今年地价翻了倍却竞争激烈;地王、地王还是地王!一个接着一个如深水炸弹扔进了原本波澜不惊的绍兴楼市;同时,“3万+”一词不断地冲击着购房者脆弱的神经。

截至目前,2019年1-6月,绍兴全市(含3区2市1县)共挂牌255宗地块,住宅用地73宗,商业用地17宗,其他经营性用地165宗。其中,终止交易共12宗,流拍共9宗,成功出让共234宗!

把目光重点放在涉宅地块上,今年上半年绍兴全市成功出让66宗涉宅地块(终止交易2宗,流拍5宗),出让面积340.8万方,出让金额413.4亿元!(注:诸暨市环城东路东侧地块以起拍总价计入。)

这个数字是什么概念?我们整理了绍兴市过去七年全年的宅地市场数据,与2019年上半年对比,或许能找到答案。

从上图,我们可以很清楚地看到,2019年上半年绍兴宅地出让金额已超过往年的全年!不仅是开发商砸钱拿地,甚至是政府的推地宗数、推地建面也逼近全年的数量!

2019年刚撕去一半的日历,绍兴土地市场的火已经烧起来。

一、2019年(上)绍兴市各区域土地市场

 

具体来看绍兴各区域的土地市场情况。

越城区出让面积112方,出让体量为各区之最,同时,“吸金能力”也为绍兴之首,11宗地块揽入金额217亿元!

其中,有5宗楼面价格过万!阳光城迪荡湖2号地块、宝能蛟里1号地块双双打破绍兴地王、镜湖地王记录。而镜湖作为绍兴的“房价高地”及未来的发展中心,吸引了众多外来开发商,也是越城区出让宗数、出让金额最多、拍地最火热的板块。

柯桥区在上半年仅出让6宗宅地,但每一宗都引来开发商“扑食”,6宗宅地揽入52亿元。

其中有5宗楼面价过万,可见地块的“含金量”。元垄一天之内艰难拿下两宗J-48、J-39两宗地块,瓜渚湖畔迎来"巨无霸”;金昌、荣盛分食柯岩东方山水乐园旁姊妹地块。

上虞区出让宗数位居第三,但成交金额仅次于越城区,14宗地块揽入71亿元。最抢眼的是港龙在5月31日竞得的城北39-1号地块,总价9.25亿元,楼面价10437元/㎡。

诸暨市是上半年的供货主力军,出让宅地达26宗,出让金额63.45亿元。但多为乡镇地块,优质地块较少,因此面积、金额的规模都比较客观。

在诸暨较为热门的12宗宅地中,有6宗流入祥生,祥生在诸暨的霸主地位,让外来开发商很难“夺食”。值得一提的是,世茂首入绍兴,在5天之内,连夺诸暨两宗宅地,大有深耕之意。

嵊州市、新昌县多为乡镇地块,且楼面价不高,但也有可圈可点之处。融信、绿城在嵊州再添一子,或为融信·创世纪和嵊州越剧小镇开疆拓土;已在新昌开发过项目的广宇上半年也拿下新昌一宅地。

二 2019年(上)出让宅地TOP10

这波土拍疯狂的气氛,似乎像极了2018年的上半年。我们看几个排名,直观地感受一下这土拍的火热。

第一,地块楼面价。

阳光城迪荡湖2号地块,16723元/㎡楼面价,毋庸置疑是上半年绍兴宅地楼面价的TOP1,直接提升了迪荡湖的人居价值,即使后面还有不少镜湖地块冲刺,但依然没能打破这个纪录,预计在接下来很长一段时间,这个价格,将会是绍兴地价的天花板。

中海第二次在绍兴拿地,便以14614元/㎡竞得越城区原热电厂地块,并取代了当时的绍兴地王。这段时间,绍兴学区房被炒热,而这宗地块凭借双元培的优势,预计会是抢手货。

首入绍兴的宝能,竞得蛟里1号地块,13814元/㎡,直接刷新了镜湖地王纪录,在上半年没有被打破。

还需要提到的是武汉地产。作为武汉本土地产大哥,再入绍兴便在一个月内连拿镜湖两宗宅地。楼面价分别是13732元/㎡、13616元/㎡,光是这两个数字就可以感受到大哥重仓镜湖的决心。

第二,地块总价。

“地王”迪荡湖2号地块以42.39亿元的“重量级”,夺得地块总价TOP1,名副其实的“双地王”。

武汉地产强势竞得的镜湖中心区03-04-1号地块、镜湖蛟里2号地块,虽然在楼面价没有刷新镜湖纪录,但在地块总价上,占据2、3名,每宗均超过30亿元;蛟里1号地块的总价也破20亿元。

据统计,上榜2019年上半年绍兴宅地总价TOP10的最低门槛是11.53亿元,成交总价10.62亿元的越城区原热电厂地块,也未能上榜。

第三,溢价率。

 

除自然人竞得外,溢价率最高的为华城竞得的诸暨城西商务区出让地块E-03号,高达89.3%,为2019年上半年溢价率之最;天成宏伟竞得的诸暨暨阳街道嘉邦山庄南侧地块,溢价率为76%,排行第二;金辉竞得的袍江洋泾湖9号地块,溢价率67%,排行第三。

另外,迪荡湖2号地块、蛟里1号地块溢价率也超过50%。

第四,地块建面

武汉地产镜湖中心区03-04-1号地块,为2019年上半年出让体量最大的地块,建面达280035.9㎡,预计为洋房+小高层项目;宝龙柯桥滨海工业区2017-17地块,建面275722.2㎡,排行第二;蓝光上虞高铁新城J-12号地块,建面261277.02㎡,排行第三。

三 2019年(上)拿地房企TOP10

整体来说,上半年土地市场竞争激烈,成绩亮眼。而土地市场的竞争实则是各大房企之间的竞争,谁是上半年的赢家?

2019年上半年,除自然人、个体企业、政府保障房建设项目以外,共有31家房企在绍兴拿地。

一、拿地宗数最多

祥生依旧是绍兴拿地王,上半年在诸暨、柯桥各拿下6宗地块,其中5宗在诸暨;已在越城根深蒂固的世茂,开拓诸暨、上虞市场,收入3宗地块;武汉地产、宝能都选择了重仓镜湖,各拿下2宗镜湖宅地;本土房企元垄、金昌、闰土&创恒也竞得2宗宅地。

二、拿地金额最多

豪夺镜湖两宗宅地的武汉地产,以每宗总价破30亿元、总价70.32亿元占据2019年上半年的房企拿地金额TOP1;拿地大户祥生6宗宅地总价46.52亿元,排行第二;阳光城则以地王迪荡湖2号地块“一地之力”,42.39亿元,为上半年拿地金额第三。

四、2019年(上)绍兴市万元地块

2018年,龙湖竞得官渡2号地块,12132元/㎡,稳坐绍兴地王宝座长达10个月之久;然而,在2019年上半年,不到3个月的时间里,地王两度被刷新!2019年4月16日,中海竞得越城区YC-04F-03号地块,楼面价14614元/㎡→阳光城竞得迪荡湖2号地块,,楼面价16723元/㎡。

打破地王的远不止这两宗。武汉地产竞得镜湖中心区03-04-1号地块(13613元/㎡)、蛟里2号地块(13732元/㎡)、宝能蛟里1号地块(13814元/㎡),均超过此前官渡2号地块的地王纪录;天成宏伟竞得诸暨暨阳街道嘉邦山庄南侧宅地,楼面价10716元/㎡,打破了诸暨去年地王纪录。

据统计,2019年上半年,绍兴全市共有13宗楼面价上万的地块,这几乎代表着绍兴各板块的顶峰。

五、谁在拿地?

在“杭绍同城、连沪接甬”的背景下,越来越多的房企把目光聚集绍兴,几乎每一场土拍,都能吸引十几家房企,开发商的热情可见一斑。

主要有补仓型房企,例如世茂、金地等在绍兴深耕多年,但目前世茂在绍兴越城区仅有世茂·璀璨明樾在售;金地的艺境项目基本清盘,因此,补仓需求强烈。

扩张型房企,光明、勤业、融创、招商、中粮、阳光城、新城等已经入驻绍兴的房企,但部分暂未入驻绍兴市区或其他区,在绍兴有强烈的扩张需求。

本土型房企,元垄上半年竞得的J-48、J-39两宗地块,基本垄断了柯东的新盘开发;祥生在诸暨一连拿下6子,诸暨霸主地位依然稳固;金昌也拿了柯桥、镜湖各一宗地块。

新进房企,上半年拿地的有不少新面孔,并且每次都是大手笔。如宝能、中天美好、金辉、港龙、荣盛、华鸿等都是首入绍兴,尤其是宝能重仓镜湖,先后拿下官渡1号地块、蛟里1号地块。

此外,金科、德信、海伦堡、中南、万固、碧桂园等也参与了拿地,但暂未有新土地进账。

六、下半年计划出让地块

结合绍兴市2019年上半年三区读地手册以及绍兴市2019年度三区经营性用地出让计划地块宗地表来,实际上,上半年仅完成了原计划上半年出让的22宗重点推介地块中的7宗,完成了2019年度绍兴三区计划供地116宗中的19宗。也就是说,还有很多优质地块或等着在下半场登台。

有趣的是,原本在6月末已挂牌的几宗热门地块却提前终止出让,后又重新挂牌,出让时间变成了7月初,这似乎是想把上半年土地市场的火,引出苗头燃至下半年?

那下半年三区有哪些值得关注的地块呢?

越城区,除了已挂牌的柴场弄地块、越城区YC-21-02(京东方东侧)地块、洋江西路1-3号地块(商业)外,还有迪荡湖3号(商业)、黄酒小镇地块、凤林西路以南地块一、凤林西路以南地块二、官渡3号、官渡4号等优质地块计划出让。

柯桥区,除了已挂牌的柯桥兰亭2018-001号地块、柯桥城区R-23地块、R-24地块外,还有R-25地块、R-38地块、G-07地块、G-08地块等优质地块计划出让。

上虞区,除了已挂牌的东关街道[2017]3号地块外,还有上虞城南N11号地块、上虞高铁新城[2018]J1号地块、上虞城北55号地块等优质地块计划出让。

这么看来,绍兴下半年的土地市场,也不会冷清。

七、总 结

出乎意料,也意料之中。这句话来形容2019年上半年的绍兴土地市场最合适不过。

在中央政治局两次重提房住不炒,涨幅超红线城市被点名的大环境下,全国各地不断升级购房政策。但绍兴却表现出了极高的市场活力,土地市场首当其冲,总价、单价不断被刷新,外来房企来势汹汹,本土房企艰难拿地,绍兴似乎在这高压之下走出了独立行情?

“面粉”价格决定“面包”价格。从今年上半年来看,“面粉”价格明显上升,有些甚至超过了区域内“面包”的价格,这的确出乎意料。

但仔细想想,作为新二线、强三线城市,绍兴的房价在全省排名第六,一直是价格洼地,有着巨大的发展潜力。

同时,绍兴周边城市的土地市场过热,如杭州,上半年土地收益1394亿元,为全国第一,政府及时地推出限房价、竞地价的土拍新政,让房企有更大压力。因此作为价格洼地的绍兴,最有可能承受房企拿地的外溢需求。

个别地块的火热曾引起绍兴房价3W+的恐慌,但其地理位置优势以及相关配套也是不能忽视的重要因素。拿目前绍兴最热的镜湖来说,普遍房价在已经在2W+以上,个别甚至突破了3W,如此看来,上半年的镜湖地价还是在开发商预期之内,鲜有房企敢超预期拿地,依旧保持谨慎态度。

最后,土地市场的火热程度与土地的供应量也有关系。这几年,绍兴大面积拆迁,不仅让楼市喜迎拆迁户,也为土地市场腾出了大面积的地块;同时,拆迁户强大的购房需求,也提高了开发商拿地的积极性。

八、展 望

绍兴作为贴近杭州,地处上海,杭州、宁波长三角核心城市包围圈内核心,被开发商所看好、成为投资热土是众望所归。

随着越来越多开发商进驻绍兴,绍兴将迎来更为激烈的竞争,同时,绍兴还有不少优质地块整装待、大体量的拆改持续推进,这土地市场的火,暂时还熄不了。

但是,在“房住不炒”的调控之下,“疯狂”之后的土地市场最终也要回归于理性。如果绍兴土地市场热度过高,不排除未来会出台相关的调控政策,绍兴土地市场的确也需要进入“后地王”时代。

点击查看2019年上半年绍兴宅地市场全记录

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